Heino Tamm: Korterireformiga ühele poole

Valitsuse heaks kiidetud korteriomandiseaduse eelnõu on koduomanikele oluline positiivne muudatus, kuid nüüd peaks ka Haapsalu näitama initsiatiivi ja lõpetama veneaegse jäänuki Linnamajanduse ASi kaudu koduomanike arvel kasumi teenimise.

Taasiseseisvunud Eesti üks kõige kauem menetletud ja seniajani lõpetamata reforme on korterireform. Eestis on seniajani lahendanud korteriomandi asjaõiguslikud ja võlaõiguslikud suhted eraldi seadustega. Et Eesti oli esialgu valinud korteriomandi vormiks asjaõigusliku korteriomandi vormi, on peamine põhjus, miks korteriühistuseaduse regulatsioonide loogika ei haaku korteriomandiseadusega.

Praegu on Eestis kortermajade valitsemiseks kaks põhimoodust. Korteriomanikud võivad asutada korteriühistu, mis on organisatsioonilise ülesehitusega mittetulundusühing. Kui ühistut asutatud ei ole, siis valitsevad korteriomanikud maja seadusjärgsete valitsemisreeglite järgi ühiselt ehk moodustavad nn ühisuse.

Kahe dubleeriva valitsemisvormi tekkel on ajalooline põhjus. Üle kümne aasta tagasi osutus seadusandja poolt valearvestuseks asjaolu, et eluruumide erastamise järel moodustavad korteriomanikud kohe korteriühistud, viies sellega lõpule korteriomandi moodustamise protsessi.

Praktikas aga sellist laiaulatuslikku ühiskondlikku aktiivsuspuhangut ei tekkinud, mida võib selgitada sellega, et vastsete korteriomanike umbusk üksteise suhtes ja iseenda mugavus oli suurem usaldamatusest senise kaasomandi valitseja (tolleaegse majadevalitseja) suhtes. Kuna aga tähtajad surusid peale, jäi suurem osa erastatud eluruume endiselt kohustatud subjekti (linna) valitseda. Haapsalu linnas võttis valitseja initsiatiivi endale linna äriühing — Haapsalu Linnamajanduse AS (LMAS).

Korteriomandiõiguse tunnustatud eksperdid on juhtinud tähelepanu kahele praeguse korteriomandiseaduse suuremale probleemile: korteriomanike ühisuse õigusvõime puudumine ja korteriühistuseaduse tõrjuv suhtumine korteriomandiseaduse suhtes. Praktikuna lisaksin neile kahele probleemile ka kolmanda, mis on korteriomandi valitsemisregulatsioonide killustatus.

Mõne aja eest kiitis valitsus heaks korteriomandi– ja korteriühistuseaduse eelnõu, millega liidetakse kokku seni korteriomandi suhteid reguleerivad kaks seadust. Eelnõu valmimisele eelnes pikk periood. Arutelu alustati juba 2006. aastal, eelnõu läbis väga põhjaliku kooskõlastuste ringi. Seetõttu on tegu väga paljusid kompromisse sisaldava eelnõuga, mis peaks justiitsminister Hanno Pevkuri sõnul oluliselt korrastama korteriühistute tegevust ja tooma selgust praktiliste probleemide lahendamisse.

Muudatusi oli vaja ka selleks, et teha seadused lihtsamaks ja selgemaks, nii et inimene ei peaks enam eri seaduste vahel seda õiget sätet otsima, millega praegu paljud hädas on. Edaspidi oleks kõigil ühesugune regulatsioon, ühes seaduses oleks kirjas kõik õigused ja kohustused. Tavakodanik ei peaks enam otsima eri seadusi ega kohtulahendeid — inimesed oleks võimelised ise oma elu korraldama. See on oluline väärtus.

Eestis elab kortermajades ligi miljon inimest, kelle igapäevatoimetamised on suuremal või väiksemal määral mõjutatud korteriomandiseaduse poolt. Liialdamata võib väita, et korteriomandiseadus on meie ühiskonna kõige olulisem eriseadus, millest oleneb suurel määral paljude inimeste sotsiaalne ja majanduslik toimetulek.

Seaduseelnõu kohaselt hakkab kõigi korteriomandite majandamine toimuma iseseisva juriidilise isiku, korteriühistu vormis, mille loob riik ise. Kehtiva õigusega võrreldes muutub korteriühistu tegevus korteriomanikule läbipaistvamaks. Jõustuva seaduse järgi on igal korteriomanikul õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda ühistu dokumentidega.

Kontrollivõimalus peaks tulevikus miinimumi viima selle, et korteriühistu liige ei tea, mida tema ühistu juhatus (või valitseja) rahaga teeb.

Korteriühistu eeliseks on selgem seadusandlik baas, elanike omanditunde kasv, läbipaistvam majandamine ning õige majandamisvormi valiku puhul ka säästu saavutamine.

Kuna kommunaalteenuste (küte, vesi ja kanalisatsioon, üldelekter, prügivedu) hindu ei mõjuta haldusvormi valik ning remondifondi vajalikkus ja maksete suurus sõltuvad üldkoosoleku otsusest, on võimalik säästu saavutada eelkõige haldustasu sisaldava hooldustasu arvel. Sääst tuleneb sellest, et korteriühistuna ise majandades ei lisandu hoolduskuludele riigimakse, palgakulu (v.a juhatuse esimehe tasu) ning kasumiosa.

Eesti Korteriühistute Liit (EKÜL) koos oma Kutsekojaga ja Eesti Töötukassa partnerina on välja töötanud „Korteriühistu juhi” tasemekoolituse, mille läbinu saab riiklikult tunnustatud diplomi, mis annab näiteks töö kaotanud inimesele uue karjäärivõimaluse — töötada kortermajade haldamise valdkonnas. Kui praegustes korteriühisustes leidub aktiivseid inimesi, saavad nad kujundada uue karjääri ühistu esimehena, aidates ka teistel loodavatel korteriühistutel tegutseda.

Korteriühistu edukus oleneb sageli just mõnest inimesest, kes tahab vankrit vedada. Kui õnnestub kohapeale meelitada tõelised töörügajad, ühtlasi head lobistid, on tulemus õige pea kõigile näha.

Et korterireform kiiremini edasi liiguks, peaks linnavalitsus rohkem propageerima korteriühistute loomist ning avama kortermajade haldus– ja hooldusturu eraettevõtetele, kes konkurentsi tõttu pakuksid kindlasti kvaliteetset teenust.

Soovin, et korteriühistute moodustamine mööduks suuremate valudeta. Seetõttu ootan, et Haapsalu linnavalitsus kohaliku kodanikuühiskonna liidrina näitaks üles initsiatiivi Haapsalu korteriomanike suunamisel koostööle Eesti Omanike Keskliiduga ja Eesti Korteriühistute Liiduga.

Haapsalu Linnamajanduse AS on jäänuk vene ajast, mis vajab muudatusi. Linnamajanduse AS on linnavalitsuse äriettevõte, kelle hallata on 81 kortermaja, neist 76 on korteriomanike ühisused ja 5 ühistud, kokku 2280 korteriga (linnapea Urmas Suklese sõnavõtust Lääne–Eesti korteriühistute foorumil, 2013).

Praegu ostavad korteriühistud ja –ühisused haldus– ning hooldusteenuseid lepingu alusel Linnamajanduse ASist. Tegelikult oleks mõistlik teha eraldi lepingud haldusteenuste ja hooldusteenuste saamiseks. Kui kõik teenused on ühest firmast, kaob omanikul võimalus kontrollida tööde täitmise käiku, sest üks ja sama isik tellib, täidab, kontrollib ja maksab preemiat.

LMAS pakub valitsejana kortermajadele haldus–, hooldus– ja tegelikult ka vahendusteenust (vee– ja soojaettevõttega). Ilmselt ma ei eksi, kui ütlen, et LMASi suuremad tööandjad on just korteriomanikud, kelle pealt äriettevõte omaniku huvides kasumit teenib.

Tahan öelda, et suuresti veneaegne üürnik on ka omanikuna sageli üürnikuks jäänud, keda linna kinnisvarahooldusfirma (LMAS) oma haardes hoiab. Vene ajal ei küsitud üürniku käest midagi, kapitaalremont teda ei puudutanud, olid mingid töömehed ja värvihais. Üürnik võis ainult kaevata. Kes liialt palju õiendas, see sõimati läbi ja toruvahetus tema korteris nihkus määramata tulevikku.

Kui tänapäeva korteriomaniku majas midagi tilgub, teatab ta sellest LMASile. Sageli aga LMASil kõiki spetsialiste palgal ei ole ja ta tegutseb vahendajana — tellib töö erafirmast.

Linnavalitsuse kohus on täita kohaliku omavalitsuse korralduse seadusega omavalitsusele pandud funktsioone elamumajanduse ja sotsiaalabi korraldamisel. Valimisloosungi „Kodukulud alla” üks täitmise võimalusi linnavalitsusel on koduomanike pealt kasumi teenimine lõpetada.

Tegelikult peaks Haapsalu Linnamajanduse ASi põhiülesanne olema osutada säästlikku ja efektiivset kinnisvarateenust kohalikule omavalitsusele ja tema allasutustele. Linna kinnisvara valitsemine ei ole väljaspool turumajanduse reegleid eksisteeriv tegevusvaldkond. Linn on osaline kinnisvaraturul, mõjutatud nõudlusest ja pakkumisest ehitusturul ja renditurul, olles ühtlasi suuremahuline haldusteenuste tarbija.

Avalik sektor peab otsima uusi võimalusi oma kulude optimeerimiseks. Reaalne võimalus selle saavutamiseks on linna kinnisvara haldamise valdkonnas. Linna kinnisvara haldamise kontsentreerumine ühte äriühingusse loob eeldused linnale kinnisvaraturul tegutsemiseks ühe isikuna ning ühese eesmärgiga — tagada linnavara heaperemehelik majandamine ning väärtuste kasv.

Heino Tamm,
Haapsalu linnakodanik